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二、武汉第五批集中供地将“拍卖”出让:19宗地块起始价116亿元
11月18日，湖北省武汉土地市场网发布2022年度第五批次“两集中”出让公告。
武汉第五批次集中供地共推出地块19宗，土地总面积约37.9万平方米，总建筑规模约105.68万平方米，起始价总额约116.24亿元，项目将分别于12月8日、12月16日以拍卖方式开拍。
武汉市土地交易中心表示，近期武汉加快了供地节奏，后续还将适时发布本年度第六批次集中供地公告。
19宗地块中涉宅用地15宗，土地面积约36.19万平方米，总建筑面积约103.59万平方米。武汉市土地交易中心对该批次供地特征表示，包括江岸、江汉、洪山、武昌、汉阳、东湖高新等多个区域的核心片均供应了优质地块，如：江岸三阳路邮局地块、江岸黄石路汽修厂地块、汉阳琴台地块、东湖高新中建三局旁、光谷外校旁地块，以及杨春湖高铁片以“组团”方式出让的住宅地块等。这些项目周边配套成熟，交通便利，基本覆盖了全市热点片区，分布均衡。
武汉市土地交易中心解读指出，启用“拍卖”方式，流程更为快捷。此次武汉市首次采取“拍卖”方式供地，项目自公告发布到拍卖成交的最短时间为20天，出让方式更为灵活、全面。作为土地“招拍挂”三种方式之一，拍卖为同样具备公开、公平、公正特点的完全竞争方式，流程相对快捷，契合当下市场实际，更有利于发挥市场在土地资源配置中的决定性作用。
根据出让公告，该批次19宗地除2宗加油加气站地块采用现场拍卖方式出让，其余17宗用地采取网上拍卖方式出让，即竞买人须通过武汉市国有建设用地使用权网上拍卖系统（以下简称网上拍卖系统）在互联网上参与竞买。申请人须于2022年11月18日起登录网上拍卖系统提交竞买申请，并按照网上拍卖系统的操作提示交纳竞买保证金。申请人按拍卖出让文件规定按时足额交纳竞买保证金的，获得竞买权限。
竞价达到出让最高价后，采取现场“摇号”方式确定竞得人。2022年12月8日拍卖地块达到出让最高价的摇号时间为2022年12月8日11时；2022年12月16日拍卖地块达到出让最高价的摇号时间为2022年12月16日11时。
土地出让公告要求竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等；购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。竞买人必须对购地资金来源进行说明，提供相应证明并对上述要求作出承诺。后期一旦查实发现有问题的，将取消竞得资格、依法收回土地、没收竞买保证金，并纳入土地市场黑名单，限制其1年内参与武汉市土地竞买。
此外，武汉市于11月15日向市场公布了拟于近期供应的30宗、面积约209.55万平方米的房地产用地情况。上述出让公告显示，竞买人对已发布的“云拍卖”预公告项目有用地意向，可在网上交易系统填写《用地预申请书》，并足额缴纳预申请竞买保证金后，武汉市自然资源和规划局将在3个工作日内组织“云拍卖”活动；竞买人也可结合自身项目投资建设需求，对出让地块的规划布局、建筑规模及地块分宗等提出相关合理化建议，并在网上交易系统填写《意向用地建议书》，武汉市自然资源和规划局将结合市场需求，依规适时对该地块出让方案进行优化完善。
土地拍卖市场冷热不均
88家房企抢一块地、最低中签率仅2.1%、底价成交频现、流拍现象仍存……近日，土地拍卖市场局部高热与部分城市土地拍卖表现冷淡同时出现。当前，土拍市场有什么新变化？反映了什么问题？下半年土地拍卖市场走向如何？
区域分化加剧
土地拍卖市场素来是房地产市场的晴雨表，也是投资风向标。
今年以来，局部土拍市场高光频现。在北京，触顶+溢价成交是主旋律；在厦门，144家房企竞拍3宗地块，其中88家房企抢一宗地，创下参拍企业数量新高；在杭州，地块触顶成交率一度高达80%，民企拿地金额占比超六成。
整体而言，核心城市核心地块溢价率高，上海、杭州、成都、合肥多宗地块拍卖至地价上限，但其非核心区域土地多以低价成交。此外，非核心城市底价成交则是主流，比如，无锡、天津、武汉等城市的土拍情绪仍较低。
中指研究院统计数据显示，截至6月15日，22个重点城市土拍平均溢价率为8.5%，较去年同期提升4.0个百分点。同周期内，百强房企前5个月拿地总额同比下降8.4%，降幅进一步收窄。
整体而言，城市分化及区域分化进一步加剧。在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来，这与楼市交易端的差异化表现有关系。
关荣雪表示，楼市需求稳健、去化良好的城市，土拍表现相对火热；相反，楼市去化压力较大，土拍往往表现平平，区域分化则体现在地块的受关注度上。位置优越、利润空间较大、可操作性强的地块，备受房企青睐；而开发难度较大、成本消耗较大的地块，房企主要以观望为主。
“今年土地供应端的一个重要变化是‘提质缩量’，即增加供应城市核心区的优质地块，使得局部市场热度提升，表现为‘多轮竞拍、触顶摇号’、溢价率上升、流拍率降低等。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，这样的分化体现在企业端就是投资策略进一步聚焦为以销定产，楼市销售向好的城市、区域、项目，开发商更有动力拿地。
“当前，土拍市场进入发展新阶段，规则和标准日益透明，疯狂抢地不再，成交价整体趋于平稳，局部市场渐趋活跃。这期间，企业竞拍门槛降低，核心城市土拍竞争加剧，新企业拿地频现。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超表示，在行业经过大浪淘沙后，房地产企业对于片区和地块的研判已趋于一致，核心要求是把控风险以及保证去化率，核心城市核心地块是首选，有利润空间就积极参与。如果是地理位置不佳的地块，往往难以吸引开发商的注意。
保证去化率是关键
土拍市场持续分化，销售市场分化加剧是主因。
“受房地产市场调整影响，拿地容错率明显下降，房企普遍采取‘以销定投’，‘聚焦核心城市及区域’的策略。”中指研究院市场研究总监陈文静向记者表示，确定性的去化率成为房企拿地的首要标准之一。
“在市场调整期，一线及强二线城市的投资项目具有更强的安全性和流动性，收益率也出现明显回升。”金地集团董事兼总裁黄俊灿在答投资者问时这样表示。金地集团董事长凌克表示，今年以来，金地集团已在上海、杭州、西安、东莞等城市的核心位置落地投资项目，未来将继续依据市场形势的发展保持合理的投资力度，主要聚焦于一线和较高能级的二线城市主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目。
在此前的年报业绩会上，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海曾提到，过去项目投资要研究城市的宏观指标，现在更关注市场板块的典型特征，以便提升投资的精准度。
龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠提到，龙湖集团将严守投资刻度，尽可能优中选优。今年投资会坚持按照“20个主力城市+14个机会城市”来布局，并将投资聚焦在这些城市的核心区域。
“高品质、高性价比土地被争抢背后，是这些地块通常位于城市核心区域或未来发展潜力大的区域，具有较高的投资价值和升值空间。”黎乃超表示，对房企来说，风险小、资金使用率高、回款快是其最看重的因素。
不难看出，在当前市场情况下，保证去化率，让有效回款尽快充盈现金流量表，已成为房企投资拿地的新规律。
下半年市场如何走
下半年土地市场将会如何走？在黎乃超看来，首先，核心城市核心地块竞争将更加激烈，触顶成交地块会继续增加；其次，优质住宅地块溢价表现较高，但商业办公、工业类用途土地，鉴于资金沉淀较大，底价或流拍现象或会出现。即便是热点城市楼市，也存在不确定性和波动性，房企拿地仍需避免盲目跟风和过度投资。
业内人士认为，如果核心城市土地拍卖市场竞争持续加剧，不排除部分房企将投资战线下沉，届时部分三四线城市土拍或许会迎来活跃期。
“短期来看，全国土地供求缩量趋势或会延续，但土拍分化态势将更加明显，预计房企在核心城市补货意愿提升，这些城市在供应端改善下，楼市成交有望企稳，而在销售市场调整压力加大的城市，土地拍卖市场或仍表现低迷。”陈文静表示，整体来看，今年以来，核心城市明显回暖，在部分城市，房企拿地信心得到修复，但多数城市土地拍卖市场仍面临较大压力，未来能否全面回温，有赖于房地产销售的恢复程度。（证券日报记者王丽新来源：经济日报）
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