不动产租赁属于什么服务，不动产租赁涉及税费梳理

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一、不动产租赁属于什么服务

不动产出租是否属于现代服务业

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知附件1:营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号)附:销售服务、无形资产、不动产注释第一条第(六)项现代服务.

现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动.包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务.

根据上述法规规定，不动产出租属于现代服务，不动产租赁和经营租赁的区别是租金标准不同住宅的租赁必须执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策的租金标准.各地都规定了住房租金的统一标准或最高限价，租赁双方必须执行.经营性房屋的租赁可以由双方协商议定租赁价格.说起不动产租赁服务和仓储服务，因其业务的相似性较高，在实操过程中二者极易混淆，进而产生涉税风险。今天我们就将这两项业务进行对比分析，让大家重新认识一下不动产租赁服务和仓储服务：二者主要区别：不动产租赁服务不提供后续服务，仓储服务是重在贮放、保管货物的服务业务。

二、不动产租赁和物业服务都属于现代服务业吗?

不动产租赁涉及税费梳理

一、个人出租房屋

1、增值税：出租住房减按1.5%，非住房按5%

个人出租房屋，有两种情况，一种是住房，一种是非住房，这两种情况缴纳的增值税的计算方法是不一样的，如果出租的是住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，应纳税额=含税销售额/（1+5%）*1.5%；如果出租的不是住房，比如大家所熟知的商业用房（铺面、写字楼等），按照5%的征收率缴纳增值税，应纳税额=含税销售额/1.05*5%。

优惠政策：根据（财政部税务总局公告2023年第1号）文规定，在2023年1月1日至2023年12月31日期间，个人出租房屋如果月租金收入不超过10万元的，免征增值税；假如一次性收取了半年的租金，超过了10万，要不要缴纳增值税呢？别急，一次性收租半年的租金可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金低于10万元的，免征增值税。

2、城建税及两个附加税：

城建税就是城市维护建设税，两附加指的是教育费附加和地方教育费附加。城建税以纳税人实际缴纳的增值税和消费税之和作为计税依据，然后乘以相应的税率来计算，其中市区7%、县城和镇5%、其他地区1%，如果增值税、消费税免，那么城建税也免征。

教育费、地方教育费附加是以纳税人实际缴纳的增值税税额为计费依据，再乘以相应费率依法计征，其中教育费附加3%、地方教育费附加2%。

优惠政策：根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号）对增值税小规模纳税人、小型微利企业、个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加（以下简称“六税两费”）。

3、房产税:房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或者租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

法定税率：从价按房产余值1.2%、从租按租金收入的12%。

优惠税率：根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第三项“对个人出租住房，不区分用途按4％的税率征收房产税”及“《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号）在2022年1月1日至2024年12月31日期间个人出租房产所征房产税均可适用减征50%的优惠”之规定，在2022年1月1日至2024年12月31日期间个人住房出租，房产税实际税率2%；个人非住房出租，房产税实际税率6%。

4、城镇土地使用税：出租住房免，非住房不免。城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。假如个人出租住房，是免征城镇土地使用税的。依据的优惠政策：《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第三项规定：对个人出租住房，不区分用途按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

如果个人出租非住房，需要缴纳城镇土地使用税，税率全国不统一，但不能超过国家规定的范围，各地每平方米年税额略有差异。具体来说，大城市每平米1.5元至30元不等；中等城市每平米1.2元至24元不等；小城市0.9元至18元不等；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元不等。根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号）在2022年1月1日至2024年12月31日期间个人出租房产所征城镇土地使用税均可适用减征50%的优惠。

5、个人所得税：出租住房按10%、非住房按20%计征。个人出租房屋需要按照财产租赁所得缴纳个税，以一个月内取得收入为一次，具体计算公式如下：每次（月）收入不超过4000元的，减除费用800元，应纳个人所得税=(不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用-800元)*税率；每次（月）收入超过4000元的，减除20%的费用，其余为应纳税所得额，应纳个人所得税=（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用）*（1-20%）*税率；其中修缮费用以800元为限。

如果出租住房，优惠政策有：《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第一项规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。如果出租非住房，按照20%的税率征收。

珠海特殊规定，《税务总局珠海市横琴新区税务局关于个人所得税行业所得率和核定征收率有关问题的公告》（国家税务总局珠海市横琴新区税务局公告2019年第3号），租赁住房征收率为1%，非住房为2%。

6、印花税：《中华人民共和国印花税法》在2022年7月1日起开始施行，凡是属于印花税法中所列举凭证，都要缴纳印花税，租赁合同就是印花税法中所列举的凭证，税率是0.1%。

如果个人出租住房，依据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第(二)项规定：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

如果出租非住房签订的合同，属于财产租赁合同，按照租金收入的0.1%计征。同时《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号）在2022年1月1日至2024年12月1日期间可享受减半征收政策。

举个例子来一起看一下吧：2023年2月底，小张将一套位于珠海市的住房出租给小李，租期半年（2023年3月1日～2023年8月31日），合同约定采取租金一次性付清的方式，共计收取租金9000元。因房屋门窗损坏，3月，小张支付了300元修缮费用，支付凭证齐全。那么，对于该笔租金收入，小张应如何缴纳税款？（已知珠海按照50%幅度减征房产税、附加税费等。）

1、增值税

小张收取半年租金共计9000元，分摊后的月租金收入为1500元，未超过10万元，可免缴增值税，进而免缴附加税费。

2、免缴印花税及城镇土地使用税。

3、房产税

因免缴增值税，在确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税税额，即每月应缴纳房产税：9000÷6×4%×50%＝30（元）。

4、个人所得税

由于一次性收取房租，小张应于收取房租的次月一次性申报缴纳个人所得税：（9000－180－300）×（1－20%）×10%＝681.6（元）。

二、公司出租房屋需要交缴哪些税？

1、增值税：

对于一般纳税人需要区分向个人出租住房和出租非住房，总结如下：

（1）一般纳税人出租房屋只有在选择一般计税方法的情况下增值税才适用9%的税率。

（2）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

（3）一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

（4）住房租赁企业（需要认定）中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

优惠政策：（1）对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。（2）军队空余房产租赁收入，免征增值税。

对于小规模纳税人和个体工商户也一样区分向个人出租住房和出租非住房，其中向个人出租住房，增值税率为1.5%；出租非住房，增值税率为5%。

2、城建税及教育费附加

城建税以纳税人实际缴纳的增值税作为计税依据，然后乘以相应的税率来计算，其中市区7%、县城和镇5%、其他地区1%，如果增值税免，那么城建税也免征。教育费、地方教育费附加是以纳税人实际缴纳的增值税税额为计费依据，再乘以相应费率依法计征，其中教育费附加3%、地方教育费附加2%。

优惠政策：根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号）对增值税小规模纳税人、小型微利企业、个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加（以下简称“六税两费”）。

4、房产税:企业向个人出租住房房产税按4%，出租非住房房产税按12%征收。

5、依据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号）对增值税小规模纳税人、小型微利企业、个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加（以下简称“六税两费”）。即在2022年1月1日至2024年12月31日期间符合所得税小型微利企业、个体工商户的一般纳税人出租房产所征房产税均可适用减征50%的优惠，即：小型微利企业在2022年1月1日至2024年12月31日期间，向个人出租住房房产税实际税率2%，出租非住房实际税率6%。

4、城镇土地使用税：

（1）法定计税方式：以土地（建筑）面积*单位税额。

（2）优惠税率：依据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号）对增值税小规模纳税人、小型微利企业、个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加（以下简称“六税两费”）。

5、印花税：企业向个人出租住房免征印花税、出租非住房按0.1%计征印花税、企业向企业出租房产按0.1%计征印花税。

优惠政策：在2022年1月1日至2024年12月31日期间符合《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号）文中规定的小规模纳税人、所得税小型微利企业、个体工商户的一般纳税人出租房产所征印花税可适用减征50%的优惠。

6、企业所得税：房屋租赁所得与公司其他经营所得合并汇算清缴。

对于企业出租房屋同样也举个例子来看一下吧：2023年2月底，一般纳税人A公司将一套2016年4月30日前取得的、位于珠海市的写字楼出租给B公司，租期半年（2023年3月1日～2023年8月31日），合同约定采取租金一次性付清的方式，共计收取租金90000元。那么，对于该笔租金收入，A公司应如何缴纳税款？（已知A公司增值税率为5%不是企业所得税小微企业，也不是个体工商户。）

1、增值税

A公司收取半年租金共计90000元，应缴增值税=90，000/1.05*0.05=4285.71（元）

2、城建税及附加税费=4285.71*（7%+3%+2%）=514.29元。

3、印花税=90000/（1+5%）*0.001=85.70（元）

4、城镇土地使用税=适用标准单位税额*土地面积（建筑面积）。

6、房产税=90000/（1+5%）×12%＝10285.71（元）。

7、企业所得税：年度汇算清缴

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