开发商“捂盘惜售”上海多楼盘现“千人摇”刚需购房者苦不堪言

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盛兰本报记者张玉上海报道

2021年，农历辛丑年。李璨最大的梦想就是能够在激烈的“摇号”中买到自己称心如意的房子。这距离其和妻子第一次看房，已经过去了大半年的时间。

李璨的遭遇并非个例。2020年一整年都没有摇到号的田野无奈地表示：自己已经从当初有条件地选房变成了全市看房，“只要能买到，都会去看一看”。

易居研究院数据显示，2020年，上海新房销售金额超5000亿元，成交均价为56234元/平方米，同比上涨3.2%，皆位居全国首位。

楼市火爆之下，捂盘惜售、天价“软装费”等种种乱象也暗中滋生。《中国经营报》记者采访了解到，承安瑞园项目早在2019年该小区便已经建造完毕，至今仍未开盘。而徐汇板块有高端项目更是收取500万～700万元不等的天价“软装费”。

2021年1月13日，记者致电联系承安瑞园的开发商上海城建建设实业（集团）有限公司，该公司相关负责人表示：“开盘具体时间目前并不清楚，要等统一之后发布。”

对于部分楼盘项目软装价格是否过高的问题，1月13日，记者致电政府法律服务专用电话“12348”，工作人员向记者表示：“虽然软装价格是按照市场流通价自行进行定价，不受政府监管，但是这个价格太高了。”对于记者提出的是否存在通过提高软装价格，来弥补因“限价”政策而降低的售价，该工作人员表示：“有这个可能。”

从“挑房”到“抢房”

“上海楼市现在太热了。”李璨告诉记者，2020年下半年以来，他几乎每个周末都会和妻子去看房。他们先后看过十几个楼盘，在看中的房源中，李琪一共参与了4次摇号，其中最少的认筹比是1﹕3；最高的汇成·南街里项目认筹比达到了1﹕11。相当于11个人抢一套房子。

田野也表示，自己之前看房非常“挑剔”，会考虑楼层、地段等因素，现在已经被磨得没有了脾气：“只要有合适的房子，都会去看。”

来自上海链家研究院的监控数据显示，2020年，全市累计成交金额5348亿元，同比增长33%，成交套数81361套，同比增长28%，套均总价657万元/套，同比增长4%，成交均价55348元/平方米，同比增长3%。

2021年1月12日，记者实地走访了位于徐汇区天钥桥南路的融钥雅园，入口处的保安告诉记者：“这个楼盘已经全部被认购了，只是合同还没有全部签完。售楼处已经关闭了，房源总共有200套左右，认购的大概有1000人左右。”

1月13日，跟记者约好看房的上海链家置业顾问刘永突然取消了中骏·璟尚和路劲悦茂府两个项目的带看。刘永表示，路劲悦茂府目前大筹已截止，没有小筹，项目认筹比在1﹕2.6。中骏·璟尚此次共推出355套房源，截至当天大筹已经认筹800个，“看房的意义不大，根本抢不到房子”。

记者随后于当天走访了位于嘉定板块的正荣·悦珑府、嘉宝新力梦之晴华庭、融侨星誉等三个刚需项目。记者注意到，尽管是在工作日，仍有不少人在正荣·悦珑府看房。正荣·悦珑府工作人员向记者直言，目前项目正在认小筹阶段，认筹金为5万元。“看到满意的一定要参与认筹，不认筹买不到的。”他提醒记者，项目要求首付在7天内付清。

对于上海楼市的火爆情况，2020年岁末，刚刚落户上海的博士徐昱的一封“投诉信”引发关注。在“投诉信”中，徐昱坦言，自己从2020年5月开始筹备婚房，半年来经过4次（正在尝试第5次、第6次）新盘摇号，接连不中且连选房的资格都没有。其直言：“汇成南街里二期、尚峰名邸等楼盘超过1000%的认筹率，二手房应声涨价，房东惜售，刚需无房者苦不堪言。”

2021年1月7日，上海市房屋管理局回复称，正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。

闹市现“隐盘”？

火爆的市场行情所带来的“卖方市场”叠加限价政策，开发商“捂盘惜售”乱象浮现。

2021年1月12日，《中国经营报》记者走访了位于徐汇区徐虹北路的承安瑞园，该小区的大门一直处于上锁紧闭状态。透过大门望进去，拔地而起的高楼已然修建完毕。小区周围熙熙攘攘的闹市似乎和这里无人居住的高楼形成鲜明的对比。

承安瑞园门口值班的保安告诉记者，管理人员正在小区内部的一栋楼房里开会：“他们在商讨之后开盘的价格，什么时候开盘也并不清楚，2021年有可能会开，但是都还不确定，管理层还没有形成统一的意见。”

保安告诉记者，该小区共有70多套房源，之前有少数购房者已经进入小区看过楼盘，但是迄今为止，还没有售楼处，而早在2019年该小区便已经建造完毕。对于迟迟未开盘的原因，张瑞告诉记者：“由于之前定价太高，政府不批准，而且这家开发商并不缺钱，之前有消息称近五年都不会开盘，但并不确定是否属实。”

1月13日，记者致电联系了承安瑞园的开发商上海城建建设实业（集团）有限公司，该公司相关负责人表示：“不接受媒体采访。”而此前记者致电询问该公司另一位相关负责人时，其表示：“对于开盘的具体时间，得等统一之后才会发布，目前并不清楚。”

张瑞表示，目前在徐汇区的“隐盘”还包括了宝能公馆1288等。记者查询有关资料显示，宝能公馆1288项目首套验资证明700万元，二套1400万元。资金证明不包含另需支付的600万元认筹金。1月14日，《中国经营报》记者致电该项目负责方上海濠泉房地产有限公司，但相关负责人拒绝回复记者的相关提问。

除此之外，根据购房者提供给记者的盖章文件，上海某大型开发商高端豪宅项目部分房源分别收取300万、500万、700万元的软装费用。以其中一套131.67平方米的房屋为例，其备案单价为12.33万元，备案总价为1623.98万元，软装价格为500万元，合计总价为2123.98万元。

楼市“打新潮”背后

“买房人”沦为“抢房人”、楼市“打新”背后折射出的是当前上海楼市的火爆现状。

中指院数据显示，横盘3年的上海房价从2020年初开启上涨行情，成交均价突破5万元，从2019年底的47404元/平方米上涨至2020年11月的50097元/平方米，2020年前11个月新房成交均价累计上涨5.68%，涨幅在中指百城中居第13位。

2020年上海全市商品住宅累计成交918.55万平方米，较2019年上升18.79%。年末新房热度较高，认筹率超100%的93个，项目占比达到40%，其中54%的项目集中在外环以内，而上半年认筹率超过100%的项目有7个位于自外环以内，可见市场热度逐渐从改善性需求向刚需传导；认筹率超200%的项目有50个，超过500%的项目则达到13个。六成楼盘开盘去化率非常好，如首创禧瑞荟、浦发檀府和龙湖天曜等18个项目开盘即售罄。从价格段来看，每平方米10万元以上及8万～10万元价格段项目认筹率在250%左右。另据记者获取的数据显示，2020年上海“千人摇”项目高达26个。

新房市场的热度也传导到土地市场层面。相关数据显示，2020年上海共推出377宗土地，主要集中在浦东、松江和青浦，规划建面为3344.04万平方米，较上年上升21.98%。成交方面，2020年上海共成交378宗土地，规划建面为3381.78万平方米，较上年上升33%。价格方面，上海商品住宅用地成交楼面均价22456元/平方米，同比上涨17.55%。平均溢价率11.95%，较上年同期提高11.21个百分点，打破了自招挂复合以来长期零溢价成交的现象。

各梯队房企纷纷入沪拿地，上海土拍市场百花齐放，92宗商品住宅用地被66家房企分获。在回归一二线城市的共识之下，TOP30房企2020年几乎全线出击上海。

对于上海出现的“打新”现象，上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者：“这个现象在上海比较普遍，事实上，上海有认筹不到20%的楼盘，2020年上海一共新推出的楼盘数量有100多个，真正认筹超过50%的数量并不是特别多，大部分还是有选择余地的。由于打新会出现价格倒挂，获利空间大，涌向溢价最多的楼盘，一旦摇到号，利润空间就是一两百万元。”

对于如何改善“打新”现象，卢文曦表示：“首先是土地市场的供应是否充足，在某个区域内的供需是否平衡。其次，由于富人的资金充足，机会多，因此可以提高认筹金，如果有人要弄到3到5个号码，额度很高，打新的难度就提升了。此外，对于名下没有房产的购房者，政策可以向他们倾斜。”

对于2021年的楼市趋势，中指研究院上海研究总监方颃分析指出，上海仍然保持严格的限购限贷政策，但临港自贸区放松人才购房资格，以及近期对特定人群落户放松与加大人才引进力度，对上海未来住房需求形成持续的补充。上海仍在加快推进旧区改造，较大规模的拆迁需求持续入市对2021年市场也起到支撑作用。此外，疫情后更加注重高品质住房提升了改善需求，改善性需求仍将稳步增长。因此，刚性需求、改善需求及拆迁需求均保障2021年上海住房市场有较为充足的需求。

（注：应受访者要求，文中李璨、田野、刘永、张瑞均为化名。）

（编辑：石英婧校对：颜京宁）