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原创2024-03-07 09:02·顶端新闻顶端新闻记者 张丽
3月5日上午，第十四届全国人民代表大会第二次会议开幕，带来了2024政府工作报告的重要内容。
从今年政府工作报告来看，有多处内容与房地产领域相关，并且有了新表述、新提法，如稳妥有序处置风险隐患、完善商品房相关基础性制度、满足多样化改善性住房需求等。
两会如何定调房地产，释放什么信号？有全国人大代表建议取消商品房预售制，实施可能性多大?
观点：在防范化解房地产风险方面，今年将会有制度性突破
两会对今年房地产发展方向做了重要定调，防风险是关键词，也是首要任务。
政府工作报告“稳妥有序处置风险隐患”部分提出：完善重大风险处置统筹协调机制，压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任，提升处置效能，牢牢守住不发生系统性风险的底线。
3月6日，顶端新闻进行“全国两会财经观察”直播，易居研究院研究总监严跃进对此做出解读。
(易居研究院研究总监严跃进做两会涉房政策解读)
严跃进分析，此次关于房地产的表述，是放在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”的框架下进行的。对比2023年“有效防范化解重大经济金融风险”的表述，可以看出出现了一个较为明显的变化，即房地产要统筹做好发展和安全两手抓的工作。
严跃进认为，报告提及的“健全风险防控长效机制”表述非常重要，可谓新提法，“房地产领域此前提及过发展长效机制、管理长效机制，这是第三个长效机制的表述，即‘风险防控长效机制’，这也意味着今年防范化解房地产风险会有大招，且有一些制度性方面的突破和创新。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，去年底中央经济工作会议提出的是“持续有效防范化解重点领域风险”，此次提出的是“稳妥有序处置风险隐患”，意味着房地产领域的风险点必须一个一个的予以有效化解，特别是房企债务违约风险必须有序处置，包括企业自救、债务重组、收并购、破产清算等，避免风险无序蔓延导致爆发系统性的风险。
李宇嘉认为，“从源头上的模式、制度和机制入手，这意味着，当前要想稳定房地产及控制行业风险蔓延，仅仅靠融资支持、需求端刺激等无法解决，必须要靠长效机制。”
解读：品质住宅将是未来重要发展方向
今年的政府工作报告提出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
“城镇化支撑房地产发展的大逻辑是没有变化的。”在严跃进看来，过去新型城镇化的概念，主要是从房地产发展的规模和前景角度进行的。而此次搭建了“新型城镇化-房地产发展新模式”的概念，这是具有创新性的，也意味着新型城镇化依然是大家理解房地产发展和发展新模式要关注的要点。
值得注意的是，此前关于居民改善住房需求的表述通常是“满足居民刚性住房需求和改善性住房需求”，此次报告提出了“多样化”的新表述。
严跃进认为，这个提法说明对于改善性住房需求的理解上升到了新的高度。也说明各地要从挖掘多元化改善性住房需求的角度优化政策。
预判：2024年房地产支持政策有望进一步发力
两会报告对今年楼市发展方向做了定调。
克而瑞集团董事长丁祖昱认为，2024年房地产支持政策有望进一步发力。
年初住建部曾表态“充分赋予城市房地产调控自主权”，预示着地方因城施策空间进一步打开，随即北上广深等一线四城陆续松绑限购，释放积极信号。
结合政府工作报告“满足居民刚性和多样化改善住房需求”、“减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要”相关表述，可以看出，一方面，今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变，北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间，另一方面，信贷、财税等方面政策有望进一步发力，支持居民购房。
人大代表建议取消商品房预售制，实施可能性多大?
房地产是每年两会的热门话题，今年全国两会，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫准备向大会提交“取消商品房预售制度”建议，引发广泛关注。
那么，取消商品房预售制可行性有多大?
在贝壳找房研究院郑州分院分析师吕倩看来，取消商品房预售制的初衷是好的，但当前执行起来难度比较大。
(贝壳找房研究院郑州分院分析师吕倩(右二)做政策解读)
吕倩分析，商品房预售制度本质解决房地产企业的开发资金问题，是房地产企业融资的一种渠道。1983年，深圳借鉴香港经验，率先引入商品房预售制度。1994年，我国出台文件，正式确立了我国商品房预售制度，有助于企业合理运用杠杆加快项目开发进度，提高资金使用效率。数据显示，2022年预售款及个人按揭贷款占比房企资金到位总额约35%，这部分款项是房企到位资金的主要来源，用于保障项目建设以及贷款利息偿还等。
“如果当前阶段取消预售制度，等于说这条融资通路就被锁死了，在正常的国内贷款融资渠道短期内无法大幅提升的情况下，或将造成房企资金链的恶化，会加剧房企的交付风险。”吕倩表示，短期内取消商品预售制，将使得房企资金链更加紧张，不利于稳地产保交付，影响市场供给。
从长远来看，取消预售制利大于弊。对消费者来说，取消商品住房预售后，将不用担心交付风险，不再担心周边资源的变动情况。另外，取消预售制将倒逼开发商进行产品的创新，提供更高品质的产品，开发商拼的将不是五花八门的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量，将极大提升开发商的建筑质量，实现行业的良性竞争。
编辑：WJ
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