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原创 2024-04-28 16:55·央广网
央广网北京4月28日消息（记者张胜坡）近日，深圳某公租房小区的住户向央广网反映，他们所住小区内，至少上百个车位被同小区的商品房业主圈占，导致公租房住户停车困难。
该小区是深圳市光明区光明街道光明大街的“绿地新都会”。官方资料显示，“绿地新都会”小区是2022年第一批次公共租赁住房，供应房源共计408套，已全部租赁完毕。
4月25日至27日，记者多次致电光明区住建局和光明街道办事处了解相关问题处理过程和进展，截至发稿未获回复。
25日，“绿地新都会”小区物业主管罗某回复央广网称，他已将记者的采访请求上报公司，将会由公司新闻发言人回复，截至发稿，记者未获回复。28日，该小区商品房业主表示，业主用水泥墩围挡停车场通道的情况确实存在。
据媒体报道，近年来，商品房配建的保障房被区别对待的情况在全国各地已多次发生。对此，华东政法大学法律学院副教授孙维飞表示，从法理上来讲，公租房住户承租的是政府住房，在小区公共设施上，只要政府没有限制他们的使用权，他们理应享有和商品房业主平等的权利。
公租房住户：商品房业主使用水泥墩圈占停车位
据了解，“绿地新都会”小区共有1052套住房，其中408套是公租房，其余为商品房和回迁房。
李先生是2023年元旦入住“绿地新都会”小区的公租房。他告诉记者，刚入住时，小区地上和地下停车场都免费向所有住户开放，随着公租房住户逐渐搬入，去年4月份，部分商品房业主开始用水泥墩圈占停车位。
在地上停车场，6块黄色水泥墩横亘在一段L形车道的转弯处（央广网发 受访者供图）
李先生提供的一张拍摄于今年2月份地上停车场照片显示，6块黄色水泥墩横亘在一段L形车道的转弯处，水泥墩一侧的40多个停车位几乎停满车辆，另一侧的数十个停车位却只停了4辆车，其中2辆车还是停在水泥墩后面的车道上。
他解释，闲置地块就是被商品房业主圈占起来的车位，停在车道上的2辆车是用来阻挡试图挪开水泥墩的公租房住户。
李先生提供另外2段拍摄于4月26日的视频显示，目前，在地上停车场，被圈占车位的停放车辆有所增加，但大部分车位仍空置。在地下停车场，车道被水泥墩和一辆车堵住。
4月26日，地下停车场的车道被水泥墩和一辆车堵住（央广网发 受访者供图）
李先生介绍，公租房认租阶段，光明区住建局曾发布过一份《绿地新都会公馆项目不利因素告知书》（以下简称“告知书”）。其中，告知书第一条显示：“本项目的规划车位数共计约647个，该项目总户数为1052套，停车位比例为1:0.6，小区停车位不足。”
“我和其他租户认为，按照车位‘1:0.6’配比，408个公租房住户应该大约有240个车位可供使用。”李先生说。
“选择房子时，我们只能根据‘告知书’中的1:0.6的比例评估车位数量。大家既然愿意租住在这里，就表明接受这个比例，现在仅仅因为商品房业主私自圈占大量停车位，就削减了公租房住户的停车位，我们很难接受。”李先生说，据租户自发统计，公租房住户大约有200多辆车，67个车位与租户实际需求相距甚远。
2023年11月21日，一名自称“绿地新都会1栋A座的公租房租户”在某平台留言表示，对于“不利因素告知书”第一条的内容，他们表示认可并接受。但是，实际入住后，小区物业却表示公租房住户只有67.8个车位，而商品房业主则私自在小区圈地，在地面临时停车场及地下车库设置路障，不允许公租房租户的车辆进入或通过。
一位商品房业主表示，业主用水泥墩围挡停车场通道的情况确实存在，那是因为公租房住户想占用他们的停车位，他们围挡起来的停车位是住建局原本规划给他们的。
另一位商品房业主程女士介绍，他们购房时，购房合同中原本约定了接近“1:1”的停车位比例，但交房后并没有达到相应比例。
住建局回应租户：未承诺小区户数与停车位分配比
王女士是“绿地新都会”小区一名公租房住户。她回忆，去年11月以来，光明区住建局、光明街道办事处和小区物业曾组织公租房住户召开过三次协调沟通会，但均没有解决问题。
2023年9月6日，光明区住建局短信回应一名公租房住户称，该局已于2022年7月20日发布《光明区住房和建设局关于2022年第一批次面向光明区户籍在册轮候人（家庭）配租公共租赁住房有关事项的补充通告》：本次供应保障性住房小区停车位较为紧张，请申请人（家庭）谨慎选择。建议有学位、落户、停车位等需求的申请人（家庭）提前咨询相关部门后谨慎选择，光明区住房和建设局不作任何承诺。
一位租户把光明区住建局的短信答复转发到车主群（央广网发 受访者供图）
光明区住建局在短信还回复称，承租人在认租前签订的《绿地新都会公馆项目不利因素告知书》称，本项目的规划车位数共计约647个，该项目总户数为1052套，停车位比例为1:0.6，小区停车位不足。阐述的“1:0.6”为小区车位总数除以小区总户数得到的参考参数，并非承诺小区户数与停车位的分配比。
对于光明区住建局给租户的答复，孙维飞认为，租户对于车位分配比例的理解是合理的，既然住建局称“1:0.6并非承诺小区户数与停车位的分配比”，那就应该给出一个更合理的分配方法。
2023年12月10日，光明区住建局在回复网友留言时称，对于停车难问题，该局开展了以下工作：一是就停车场使用问题，会同区城市更新和土地整备局、光明街道办事处做好政策解释工作；二是责成物业企业征求各方意见建议制定停车场管理方案，充分利用地下停车场，缓解停车难问题。
“在业主围挡停车位之前，就业主停车位不足问题，住建局、物业等有关单位曾组织业主召开过沟通会，当时形成的结论是，一是在地面停车场给业主留出一定数量的停车位，二是等二期楼盘建成后，在地下停车场再给业主规划部分车位，当时大家都签字同意了。”程女士回忆，后来，地面停车场的停车区域并没有划定清楚，二期工程现在也没建好，才发生业主自行划定停车位的情况。
程女士表示，在现在小区停车位不足的情况下，业主们希望把现有停车位优先划给他们，因此才把所住楼栋下的停车场围了起来，“业主们围挡的是自己楼下的停车位，如果不围挡，公租房住户就会把车开到我们这边来，我们就没有停车位可用了。”
王女士表示，发生商品房业主堵路情况后，有公租房住户曾把水泥墩挪开，双方因此发生过肢体冲突，后来商品房业主又把水泥墩放了回去，他们几次报警、联系物业和住建局均无法解决此事。
“现在很多租户只能把车停在路边，经常被交警罚款，而被围堵起来的车位宁可空着，也不让我们停车。”王女士说。
公租房租户与商品房业主能否共享公共配套设施？
“这个问题的本质是，住建局在租赁公租房时，认可承租人享有哪些权益。从目前来看，住建局并没有否认承租人享有车位使用权，否则就不会只给他们68个车位，既然承认租户有这个权利，那凭什么他们的权利就比别人少呢？”孙维飞说。
他认为，解决问题的关键在于住建局能否站出来，把公租房住户的权利向商品房住户讲清楚。否则，在一线城市车位如此紧张的现状下，商品房业主很容易觉得：公租房租户已经享受了租金优惠，凭什么还享受和他们一样的公共设施？
根据2017年8月印发实施的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》，深圳市住建局规定，城市更新和招拍挂用地项目配建人才住房和保障性住房应当坚持政府指导、企业主导、设施共享、社区融和、相对集中、布局合理的原则。
该《办法》明确，人才住房和保障性住房坐落布局应当能方便共享小区公共配套设施及物业服务。同时，人才住房和保障性住房交付使用后，日常物业管理应当纳入所在小区统一管理，并与所在小区商品住房享受同等物业服务，承担同等义务。开发建设单位不得在人才住房和保障性住房与商品住房之间设置围墙等物理隔离，也不得有其他类似的歧视性措施。
“其实商品房业主没有理解，公租房租户享受权益的多少不是由他们决定的。”孙维飞说，公租房租户享有的租金优惠是政府的一项公共福利政策，从法理上来讲，只有公租房的业主，也就是政府机构才有权利限制租户的权益。
深圳市公共租赁住房租赁合同（央广网发 受访者供图）
对于公租房住户和商品房业主是否应享有平等的公共设施使用权的问题，商品房业主程女士并不认可。“公租房住户和商品房业主的权益能一样吗？要不然大家都别买房了，都租房吧，他们凭什么跟我们享用同样的权益？”她说。
为何公租房住户屡被区别对待？
记者梳理发现，“绿地新都会”小区公租房住户的遭遇并非个案，国内多地也曾发生类似情况。
据媒体报道，2017年，在青岛某小区，同小区的商品房业主通过设置绿植和铁门将商品房和保障房隔离，导致保障房业主却无法享受跟商品房业主同样的配套设施。双方冲突不断，甚至一度大打出手。
2020年，在郑州某小区，公租房区域和商品房区域之间被一堵墙和一道铁门隔开，公租房租户不能进出小区正门，也不能进入商品房区域内的花园、公共休闲活动区域，甚至无法在小区地下停车场通行。
陕西耀轩律师事务所律师韦涛表示，根据民法典第二百七十三条和第二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
他进一步分析称，公租房的业主是政府机构，在深圳这件事中，则是光明区住建局，以此推定，租户承租了房屋，也就享有了公共车位的使用权。现在，租户遇到了公共停车位被他人圈占，停车难的问题，他们理应向光明区住建局主张权利，住建局有权要求商品房业主排除妨碍，也就是拆除那些水泥墩，开走挡路的车辆。
在孙维飞看来，各类公租房租户和商品房业主的公共设施使用权益纠纷中，反映的是商品房业主一种“心理不平衡”，如果租户按市场价“买了”公租房，商品房业主应该就不会再搞此类“物理隔离”了。
“公众应该认识到，公租房作为政府提供的一项公共福利，任何人都可能享受到这个福利，包括现在那些商品房业主，他们应设身处地思考一下，如果他们的孩子有一天也住上了公租房，也遭受这种不平等对待，他们作何感想呢？”孙维飞说。
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