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经济观察网 记者 田国宝 2024年4月，王静终于卖掉了河北燕郊的房子，94平方米的两居室卖了93万元，单价为9800元/平方米，这个价格不仅创下该小区2015年以来的最低纪录，也让该小区房价时隔十年重回万元以下。
王静卖房的过程一波三折，前后耗时五年之久，期间18次下调挂牌价格，最终成交价不足高峰期的三分之一。她说，卖燕郊的房子投入了太多时间和精力，“中介也觉得价格低了，可我不想耗下去了”。
从2015年到2024年的十年间，燕郊的房价经历了过山车般的动荡，前三年快速上涨3倍以上，随后进入长达七年的下行通道。放松限购、地铁22号线动工等一系列利好因素，依然没有扭转楼市的颓势。
叶斌是燕郊一家房地产中介公司的负责人，房地产高峰期，他的业务遍及京津冀区域。他告诉经济观察报，虽然燕郊楼市的主流成交价保持在万元以上，但从3月和4月开始，单价低于万元的成交大量出现。
不只是燕郊，过去七年，环京其他地区的房价也大幅下跌。叶斌说，目前，大厂的主流成交价保持在7000元/平方米—8000元/平方米；廊坊市区、香河、固安等区域保持在5000元/平方米—6000元/平方米；其他区域低于5000元/平方米。
环京楼市十年跌宕，成功逃顶的只是少数，多数购房者像王静一样经历了房价“冰与火”的煎熬。王静说，她的房子本来有机会卖出更高的价格，但因为不甘心错过了，“人要勇于面对现实，否则只会输得更惨”。
不愿接受现实
王静的房子购买于2012年3月，总价80多万元。2015年结婚后，她搬到了燕郊居住。
王静搬到燕郊不久，环京楼市迎来了最大一波行情，房价持续上行带来的喜悦，抵消了这对新婚夫妇跨城通勤的烦恼。彼时，房价上涨一个月带来的增值，抵得上王静一年的收入。
2017年3月17日，北京出台“史上最严”的限购政策，环京地区的房地产从业者和业主普遍认为，北京限购后，大量需求将外溢到环京地区，其中燕郊楼市将成为北京限购的最大受益者。
北京限购政策出台后，环京地区的房价达到历史最高点，燕郊房价接近4万元/平方米，大厂房价突破3万元/平方米，廊坊市区、固安、香河等区县的房价也普遍突破2万元/平方米。王静所在小区的房价涨至3.5万元/平方米。
当时，王静和丈夫已经筹划在北京买房，按照市场价，她在燕郊的房子能卖330万元左右，是入手价的四倍。“把燕郊的房子卖了，加上手里的积蓄，可以在北京全款买房”，但王静的计划没有赶上变化。
2017年3月25日，廊坊出台针对环京区县的房地产限购政策。环京地区房价开始转向。
王静至今还清楚地记得，2017年“五一”假期，她付北京房子的定金时，燕郊房子的单价已经跌破3万元/平方米。两口子商量，不卖燕郊的房子了。北京的房子可以贷款买，而且两年后才交付，这两年里可以不用折腾搬家。
2019年下半年，北京的房子装修好后，王静一家三口搬回北京。彼时，王静已经不上班了，专职带孩子，打算卖掉燕郊的房子，提前把房贷还清，减轻家庭的压力。“当时，小区同户型的挂牌价在250万元左右，我们挂了220万元”。
房子挂出去不久，中介联系王静，有买家看上房子了，让她去面谈。王静到燕郊与买家见面。王静低于200万元不卖，买家高于180万元不买，中介劝王静让步，但双方最后还是谈崩了。
一周后，中介告诉王静，买家在同一小区以180万元买到了一套同户型的房子，而且楼层更好。王静“低于200万元不卖”的底线没有改变，但还是将挂牌价调到212万元。
2020年年初，王静有点坐不住了，她将房子的挂牌价降到198万元，并告诉中介可以接受180万元的价格。
中介告诉王静，她的房子再降20万元—30万元更容易出手。王静说，没有赶上330万元的顶点，但也不至于卖150万元，“自己心里的坎儿过不去”。
2020年一整年，王静均处于“跟不上市场节奏”的状态，每次她好不容易接受市场价了，市场价又到了一个新的低点。经过多次调价，房子已经降到155万元，但依然没有卖出。
到了2021年，王静彻底“躺平”了，“能卖就卖，卖不掉就挂着”。
终于“割肉”
王静对卖房的“躺平”态度持续了两年。期间，她不再关心房地产市场，由于疫情原因，出入燕郊不便，她也很少去看燕郊的房子。
燕郊二手房价格一直阴跌，但新房价格较为坚挺。燕郊一位房地产项目营销负责人告诉经济观察报，由于担心楼市价格“崩塌”，燕郊开发商就房价达成一致意见：坚持不降价。
房价“稳定”了，一些零星的改善型成交依然存在。上述营销负责人说，他负责销售的项目，每月都有成交，多则十几套，少则一两套，“维持项目正常运转没问题，想要盈利比较困难”。
王静的女儿在2023年秋季上小学。春节假期后，王静计划到天津买一套学区房。北京的房子在还月供，想要在天津买房，就需要卖掉燕郊的房子。
重启卖房模式后，王静再次陷入“跟不上市场节奏”的状态中，心理价位从150万元降至145万元，再到140万元、130万元。
2023年底，王静专程回到燕郊找中介，两个人吃了午饭。席间，中介为王静分析了房子一直卖不出去的原因，当时的市场形势下，一个成交价出来时就已经“过时”了，下一套同样的房子想要成交，就需要再次降价。不同的是“降多少的问题”。
王静认同中介的分析，开始反思自己的问题：所有卖家面对着同样的市场，为什么有人能接受低价卖掉房子，自己却被市场拖着走？
2024年春节后，王静开始张罗着在天津买房，卖掉燕郊的房子变得急迫起来。中介建议她将价格一次性降到位，“我问多少钱算到位，中介说100万元”。
当时，中介以为王静被建议的价格惹生气了，还耐心给王静解释。王静说，她想明白了，自己的目的是买天津的学区房，燕郊的房子只要卖出去就行，“和孩子比起来，房子不算什么”。
王静告诉中介，如果买家愿意付全款，价格还可以商量。4月初，房子终于以93万元的价格成交，买家4月底前付清全款。“这个价格，估计要被邻居骂死了。”王静说。
从2019年挂牌开始，王静的房子历经五年18次下调价格终于卖出。虽然卖出价与心理价位相差甚远，但和买入价相比也没有赔钱。经过这一次漫长的卖房经历，王静学到一个词：及时止损。
跌至万元以下
2022年下半年，王静有两位朋友先后卖掉了环京的房子，其中燕郊朋友的房子110平方米卖了220万元；另一位朋友的房子在香河，115平方米卖了120万元。两人的卖出价均低于入手价。
王静说，2020年，香河房价已经跌破万元，朋友在2022年下半年卖出的价格“卖好了”。燕郊朋友的房子是割肉卖出的，“比市场价低20万元左右，亏了十几万元”。
王静和燕郊的朋友互劝，她劝朋友不要低价卖房，即便不赚钱，也不能卖亏了；朋友劝她尽快抛售，未来房价会更低，但他们均没有说服对方。
回头看，王静佩服朋友的勇敢。如果当时朋友听了她的劝，总价会少卖70万元—90万元；如果王静听了朋友的劝，可以多卖出六七十万元。
4月中旬，香河朋友的房子所在的小区成交一套同户型房子，成交价66万元，单价5500元/平方米。这也是当前香河楼市主流的成交价。香河有开发商甚至推出了3000元/平方米出头的特价房。
叶斌告诉经济观察报，香河房价最高时达到过2.5万元/平方米，2021年市场主流成交价普遍在1万元/平方米以内。2023年下半年，香河楼市开始大量出现单价5000元/平方米左右的成交。
与香河跌破万元大关的时间相差不远，廊坊市区和固安等地的房价也先后跌破万元。目前，廊坊市区部分片区的主流成交价保持在7000元/平方米—8000元/平方米，部分片区已经跌至3000元/平方米—5000元/平方米；固安楼市主流成交价在6000元/平方米左右。
在更早的时候，永清、霸州、涿州、怀来等环京区域的房价已跌破万元。
与香河紧邻的大厂区域，2022年下半年，夏垫片区的成交价率先跌破万元，并于2023年蔓延至全县范围。“燕郊房价涨到4万元/平方米的时候，大厂房价达到3.5万元/平方米，目前主流成交价在7000元/平方米—8000元/平方米。”叶斌称。
作为环京楼市价格最坚挺的区域，在2023年四季度，燕郊部分小区出现低于1万元/平方米的成交，“当时案例不多，今年3月开始多起来。”叶斌说，多数都是着急用钱的业主，要么换房，要么生意失败还债。
叶斌说，之前，有的业主为了避免房子被法拍，出售给小额贷公司，但由于市场成交不好，小额贷公司已经停止收房了。“3月的成交不错，贝壳系统有四五百套，全燕郊应该上千套了。”叶斌说。进入4月，燕郊楼市成交再次恢复至“常态”，“着急用钱的，都得降价卖，这么多年，房价就是这样一点一点被刷下来的”。
燕郊本土房企一位管理人员告诉经济观察报，过去楼市快速上行让一部分人的账面财富倍增，在一定程度上使这些群体淡化了风险意识，“想当然地觉得房价会一直涨，但愿经历这次洗礼，房地产市场能成熟起来，购房者也能成熟起来”。
王静说，人要懂得认输，更何况这种认输不是真输了，只是赚得少了，“当时（2019年）潜意识里也觉得应该卖掉，但就是不甘心，现在回想起来真的很可笑，你能拗得过大形势吗？”
（应受访者要求，王静、叶斌为化名）
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