保利光合上城一手房
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浦东内卷，闵行打架，泗泾抢手，一批到底该挑谁？
浦东内卷，闵行打架，泗泾抢手，一批到底该挑谁？
第一批上海共有25个项目，6958套房。
单价方面，10万以上的楼盘有2栋，8-10万楼盘有2栋，5-8万楼盘有9栋，3-5万楼盘有12栋，3万以下楼盘没有。
闵行和宝山仍然是郊区刚刚需要和改变的阵地；五大新城也有很多地铁盘。
我们根据每户25盘对应的总价进行了整理，方便大家根据自己的预算参考
这两天后台有很多小伙伴在咨询如何选择一批新盘。
今天就给大家分析一下咨询比较多的区域和项目~
浦东四个“卷心菜”之争:
金鼎阅府、华发半岛华庭、瑞仕半岛京庭、浦开云景、
我们直接画重点！4盘房地产建议:
①1500w 、500w的预算只有金鼎最大最小的公寓，没有选择！套数还少，不推荐小户型纯自住！
②预算600-1000万，高分可冲华发半岛华庭、瑞士半岛景庭。是一个自住舒适性高、一二手倒挂率高的项目。中低分可冲金鼎阅府，户型无严重伤害，或12号线申江路地铁上盖，周边教育资源丰富。浦开云景90㎡虽然也符合总价段，但是得房率65%左右太拉胯了，不推荐！
③浦开云景是1000-1200万元的首选。这个项目的大户型得房率比小户型高很多！这个项目周围有很多生态绿地需要开发，其他几个盘子都没有。重视生活环境的人可以优先考虑！
浦东这次很卷，但不再是买家卷，而是项目卷。浦东买家不再头疼，没有房子可以买，而是应该买哪个？
浦东地区相对较大。目前，东部可以选择三林滨江板块的中国企业云翠森林。10.5万元的平均价格接近普陀内环。第一次开业没有触发积分系统，也没有清算。购房者仍然对三林能否接管前滩持观望态度。第二阶段的245套住房是对市场购买力的考验。
中企云萃森林效果图
去年7批黑马惠南的钱江大家文澜府与浦东其他几个板块没有竞争关系。除了一批3.5万以下的板块，临港只剩下2个板块，所以我不担心这个项目的去化压力。
我们重点关注金鼎阅府、浦开云景、华发半岛华庭、瑞士半岛的其他四个新盘。有些买家不知道如何选择。
除唐镇华发半岛华庭在外环外，其他三盘均在中外环。
金桥九宫格这两年人气很高，去年浦东金桥新盘金鼎首府入围分数75.12分！高分售罄，算得上一炮打响了人气。
然而，今年的情况发生了很大的变化。仅金鼎阅府（东西）就提供了991套。据估计，这种供应直接导致积分失败，因此低分球员可以冲上一波浪潮。
金鼎阅府04、05地块示意图
这个项目最大的优势之一就是有223㎡的大户型和52㎡小户型可以覆盖刚性需求和改善客户。大户型仍然是一批1500万新订单预算的唯一选择！这是两种极端的房屋类型，数量相对较少，不容易买到~
另一个关键情况是涨价。去年金鼎首府7.5万/㎡，今年金鼎阅府7.95万///㎡，这个涨幅也很哇~
华发半岛华庭是一批热门项目，案场销售预计65分左右。这个项目位于唐镇板块，靠近地铁，很受欢迎。而且从周边二手房价来看，唐镇也是最受欢迎的。
华发半岛华庭示意图
近日，唐镇核心区二手房交易不多。比如上个月，“唐镇三兄弟”之一的浦发罗兰翡丽卖出了一套96平米的小三居室，单价9.7万元。此外，去年12月，还卖出了一套118平米的三居室，建筑面积单价10.1万元。更靠近唐镇地铁站的绿城玉兰花园和绿城玉兰大厦，是唐镇的标杆商品房社区。干挂石立面和绿城质量最近的成交价格是10-11万。
来自贝壳找房
在唐镇，华发半岛华庭将作为一批新房上市，联动价格为7.06万元。绿城的质量很高，所以没有什么参考价值。与唐镇三兄弟9.5-10万元的二手新房成交价格相比，更为合理。
同时，由于华发项目离地铁站更近，楼龄更新，个人判断会略高于仁恒东郊。二手价格参考10-10.5万10-10.5万，倒挂率约45%，分数高的可以冲！
浦开云景和瑞仕半岛景庭两个项目综合产品力都不错，但总有各自的“硬伤”。
浦开云璟14 21号线交汇处加分，周边大片绿地规划稀缺；项目有游泳池俱乐部，但项目最小户型的房率可能不到65%，这是一个很大的痛点。
从教育资源的角度来看，浦开云景周边没有优质学校。
浦开云景效果图
看看瑞士半岛的景婷。这个项目离森兰很近。森兰一直有一个高分盘。不要在不到70分的情况下踏上森兰，但瑞士半岛的景婷可能是中低分购买森兰的机会。
由于项目实际周边搬迁房屋较多，城市界面可能与我们想象中的森兰有一定差距，但7.03万/㎡价格真香！
因为森兰的新房以前很热，因为高倒挂，而高倒挂的原因是受学区的影响。但瑞士半岛的景婷估计不能吃学区的红利。
然而，该项目也有优势。张阳路东侧有印象城商业，靠近周家嘴路隧道口，距6号线东靖路站仅400米左右，生活十分便利。
闵行四子不愁卖
公园1872、光合上城大胆冲
我们还是画重点！4盘房地产建议:
①古美华府建议冲800-1000万预算，项目周边生活设施完善，有好学校可以期待！也就是说，分数可能比上一期高60.08！如果分数低，不想硬冲，可以等两批建发景院。
②象屿投资公园1872块地块放松，大胆冲，客户分流概率高，积分预计50分 ，而且据说认购时间不撞车，可能有机会！
③500万预算1872和光合上城目前推荐1872，在闵行很少见。光合上城的三房可以在1872买四房；从长远来看，光合上城TOD的百万平方米配套优势更加明显，需要时间兑现！
作为主力900万级项目，古美华府目前在浦西没有竞争对手！
古美板块是市场高度认可的中产板块，背靠泾河泾，各方面无短板，宜居性高。
项目位置图
与去年浦西的激烈竞争相比，古美华庭在这种情况下只能得到51.4分；目前，古美华府几乎毫无疑问会得到60分——这可能是第一批在整个浦西花费900万预算的房子！
项目的主要户型是109㎡三房，但也有人在等古美的另一个红盘——建发景院，但华府入市前，还是要冲去看看！
保利光合镇园和保利光合上城是15号线元江路百万平方TOD综合体的一部分。
去年保利光合上城8批次过会，平均价格为69900元/㎡，没有触发积分。
保利光合镇园此次会议的户型为95-106㎡3房，平均价格65000元/㎡。假如两者同时认筹，对购房者来说是一大好处，因为分流关系，积分大概率就会降低。
在第一批中，我们可以看到公园1872的南北地块同时出席了会议。以前的三批证据都是南地块，这四批最终结束了；今年，北地块预计将分为四批进入市场，两者都是23号线的地铁房屋。
目前，两个地块之间不会发生碰撞。南地块将先开放，然后离开北地块。担心碰撞的学生可以放松。你有两次机会参与这群人。
项目不需要多说，「500万预算 200米地铁 学区预期 游泳池俱乐部的规划」在这个预算下，配置几乎很难找到更好的选择。
本项目平均价格仅为5.2万元//㎡，一方面，与周边二手房价差很大。万科青藤公园二手房二手成交价高达6.5万//㎡ ，此外，税费、中介费等交易手续费已接近7万//㎡。
吴泾不等于紫竹，而紫竹的配套能级相当高，同总价内的综合实力也是1872三开三空的最大信心。
冷静！泗水和鸣很香，但不一定适合你
房地产建议：虽然现有房屋很好，但积分要求会很高。在后期，不排除“茶费”的可能性。普通购房者不应该加入乐趣；格力公园海德和中国铁建兴悦云栖可以考虑同价位、同区域的替代产品。不要划分它们。房子类型更好。
泗水和明分为南北两个独立社区，目前都处于现房状态。从目前的情况来看，如果能顺利购买和支付，基本上没有交付周期。
泗水和鸣实景图
这一次，我们拿出了“20套保留房”，这是过去两年采用新房评分制度的高分频助推器。比如只有40套绿宝园(92.1分)、森兰一公馆40套(85.21分)，都有“隐藏”属性。
另外，以泗水和鸣两年前自己的三期、128套房为例，也需要68分。如今，泗泾的入围门槛仍然是1.3、20套住房和26组家庭。这意味着，如果正常销售，积分有望挑战泗泾的入围分数线。假如卖得不正常，那就更没什么好说的了，也许就是挥挥袖子，不带走一片云彩。甚至，就在这20套房子里，根本没有出现在我们的记忆中。
值得一提的是，泗水和鸣备案均价46358元/㎡，两年前的价格比较相当于“没有涨价”。
与周边待售新盘——格力公园海德、中国铁建星岳云栖相比，泗水和鸣的性价比最高。
星月云栖上期备案均价48090元//㎡，步行到地铁站的距离不如泗水和鸣。此外，期房还有等待交付的时间成本，没有触发积分；海德，一个一路被现有房屋隔开的公园，最后一批平均备案价格为54876元/㎡，642套房只认购了173套，也没有触发积分。
但中国铁建星月云栖的户型还是很不错的，二期还有140平舒适4房可供选择。这种户型在泗泾极为稀缺。
回过头来说泗水和鸣，也有缺点。
让南区业主感到舒适的活动中心、中国园林和大门都在南区，而北区的大门是正常的。目前原售楼部也是南区的回家路径，北区业主根本享受不到。
泗水和鸣实景图
北区配备了3间保障房，待开单元与南区的建筑间距略小，北面是儿童活动场所，略显嘈杂。
这个问题不仅存在于北部地区，而且在南部地区也有明显的地面停车场。景观分离，影响家庭路径，原绿道变成水泥路，这也是许多业主不满意的一点。
目前，我们了解到，市场正常，没有高茶费。但由于没有人员的直接反馈，也没有销售人员，我们仍然需要等到2月底3月初的项目宣传和实际销售情况。
所以，懂泗水和鸣的人都能看懂。目前，高分泗泾宠儿可以摩拳擦掌。低分的朋友应该尽快看其他项目~
-End-
第一批新盘即将陆续认购
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