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原创2024-03-05 13:29·李宇嘉地产观1、重点强调处置风险隐患
报告提出，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
点评：整体基调延续了2023年底中央经济工作会议有关风险防范的基调。但不同的是，去年底中央经济工作会议提出的是“持续有效防范化解重点领域风险”，此次提出的是“稳妥有序处置风险隐患”，意味着房地产领域的风险点正在爆发，正在蔓延，有可能蔓延到全行业和稳健经营的企业。必须要将一个一个的风险点，特别是房企债务违约风险有序处置，包括企业自救、债务重组、收并购、破产清算等等，避免风险无序蔓延导致爆发系统性的风险。
2、提出了防范风险的长效机制
报告提出，健全风险防控长效机制，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度；建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制，健全金融监管体制等。
点评：注意的是，新模式、基础性制度、管理机制等，都是新提法，都是从源头上的模式、制度和机制入手（而不是就问题解决问题）。这意味着，当前稳定房地产及控制行业风险蔓延，仅仅靠融资支持、需求端刺激等等，无法解决问题，必须要靠长效机制。而这个长效机制，就是行业的新模式，即顺应新型城镇化过程中，3-4亿的新市民、年轻人、工薪阶层、人才群体等对于低成本、配套好、区位好的租赁住房、产权住房需求，打造新的供给模式，而现在的高价商品房为主的供应模式无法解决，存在无法弥合的供求错配和失衡。
因此，必须要从供给侧改革入手，加大保障性住房建设和供给。这就需要完善商品房相关基础性制度，也就是在“人房地钱”要素配置和良性循环。人的因素就是需求摸排、以需定建；房的因素就根据需求摸查，建立配租和配售组成的保障体系，“保障+市场”的平衡体系；地的因素就是以人和房的因素，决定地的供应，要实现低成本、职住平衡、配套完善的组合；钱的因素就是根据房屋和土地供应分析项目供应，资金来源，包括融资对接机制下的贷款资金、保障房项目清单制下的公共资金、市场资金等。
3、商品房市场继续保稳定。
打造新模式，必须要贯彻“先立后破”、“稳中求进”的总基调，尽管对于新模式、新机制，但出于稳定上下游、稳定就业、稳定地方财政等多方考虑，旧的模式（商品房开发和销售）还要在防风险的同时促进稳定和发展，尽量避免快速下行。2022-2023年两年下行后，行业体量已经到了205年的水平，新开工甚至下降到10年前的水平，当前经济面临的压力很大程度上与商品房体量快速下行有关。因此，2024年除了搭建新模式，还要稳定商品房市场。此次报告也提出，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。注意的是，满足需求，过去的刺激政策效果收窄，下一步还是要在稳定就业和收入上下功夫，报告也提出，多措并举稳就业促增收，加强社会保障和服务。
4、积极推进新型城镇化。
对于新型城镇化，除了继续提“加快农业转移人口市民化、县城成为新型城镇化的重要载体”等，更多提的是提升已进入城市人群的城镇化质量。包括推进 “平急两用”公共基础设施建设、城中村改造，老旧小区加装电梯、适老化设施建设等，重在利用存量资源、对存量进行结构上的补短板，也意味着城镇化大规模推动新增建设的时代结束，进入存量盘活和利用的新时期，进入到根据人的需求，进行精细化的修补以及社区治理等。
5、关于未提“房住不炒”。
报告未提“房住不炒”，一方面是市场预期已经比较悲观了，再提“房住不炒”，会进一步打压市场预期，特别是微观市场会认为房价还要下跌，这对于稳定行业体量、避免再次大幅下行，对于稳定房企资金链，避免债务风险蔓延，都是非常不利的；另一方面，当前各地销售数据现实，投资需求已经退潮，各地已经开始鼓励民间资金投资房地产，比如去年初的不动产私募基金等，再提房住不炒的意义不大。
但要注意都是，不提房住不炒，不意味着就可以炒了，国家要放水救市了，事实上房住不炒写入十九大、二十大，在去年官方多个场合仍旧在提。从政府工作报告对基础性制度的表述，也能看出来。落实房住不炒，不在于打压行业和市场的“破”，而在于搭建新模式、新制度的“立”，即保障性住房为核心的“人房地钱”联动。“立”起来了，广大新市民、无房户、人才群体、外来人口等通过新模式解决了体面的、公共服务均等化的、低成本的居住，本身就是房住不炒最大的注解。
6、2024年房地产政策判断。
一是政策重点在打造新模式、基础性制度，着力点就是大力度推进保障性住房建设、城中村改造等，解决结构性的住房需求，以激活内需潜力，构建供需匹配、人房地钱良性循环的机制，让新模式、基础性制度建设有成效。
二是商品房管理重在融资对接机制落地，解决房企常态化融资需求，防范风险蔓延至稳健经营的企业。同时，在需求端继续纾困市场，稳定企业内源造血功能，从而修复土地出让、开工和销售，避免行业大起大落。特别是，避免2022-2023年的大幅度下行。
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