房地产新模式，这次真明确了 | 未知边界同城回收

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2024-03-0809:07·明源地产研究院

3月5日，2024年政府工作报告提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。近日，住建部要求各城市做好住房发展计划，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

什么是房地产新模式？是在“人、房、地、钱”要素联动机制下，调整住房供应重心、改善土地供应结构、优化资金支持方式、积极调动居民购房需求，实现住房、土地、资金、居民四者之间的关系重构，满足人民群众对住有所居的期待。

3月5日，2024年政府工作报告提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。

近日，住建部要求各城市做好住房发展计划，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

1、人：满足居民个性化住房需求，按需解决住房问题住房制度改革的出发点和落脚点是居民的居住水平。当前我国房地产市场总量供需基本平衡，但购房结构分化明显，居住质量差、高房价、大城市新市民与青年人的住房困难是新难题。房地产发展新模式是按居民的不同需求，分层次解决住房问题，真正实现“住”的高质量。由于城镇化水平稳步提升、城市间人口迁移增加、住房消费升级、居住条件改善、经济增长带动居民住房消费、家庭结构规模小型化等六大因素，仍有不断增加的新市民与青年人的购房需求等待释放。“住有所居”是实现高质量居住的第一步。我国城镇化仍处于较快发展阶段，我们预计未来8年年均1100万农村人口转变为城镇常住人口，同时2020年全国城-城流动人口达8200万人，城市间经济发展不平衡，将推动人口在持续流动，进而产生更多购房需求。保障性住房、刚需购房支持需要进一步跟进。居民居住消费和经济发展水平匹配，“住有宜居”是人民不变的追求。1998-2023年我国城镇居民消费性支出增速和居民可支配收入增速相关系数为0.85，具有强正相关关系。城镇居民人均可支配收入由1998年5418元，提升至2023年51821元，增长约10倍。住户部门收入增长带动居民整体消费增长，随着温饱问题解决，经济增长对住房消费带动力增强。1998至2023年，我国城镇居民人均消费支出中用于居住的消费支出占比由10%提升至24%，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。从资产配置角度，房子仍是家庭的核心资产，当前缺乏其他可替代的优质资产。随着经济增长，改善居住环境是必然选择。供给适配的改善性住房势在必行。充分释放居民住房需求，将促进房地产市场健康发展。

满足住房需求的同时，也需考量居民的住房负担，按需分层分别满足住房高质量更切合实际。按需求可将待购房群体分为三类，一是需要依靠社会保障的住房困难群体。通过保障性安居工程，如城中村改造、保障性住房建设等工程推进，解决大城市住宅用地供给缺乏、公共服务不均、住房困难等问题，推动高质量公共住房建设与供给，实现每个居民的住有所居。二是需要一定支持的刚需购房群体。通过放松购房资格限制及支持居民购房加杠杆等措施，形成直接的购买力，如取消、放宽限购政策，降低首套房首付比例与贷款利率，支持刚需群体购房。三是对居住条件有更高要求的改善群体。针对仍存在改善住房供不应求问题的超大特大城市，让市场回归市场，发挥住房商品属性，提供高质量改善型产品，满足“以旧换新”、“以小换大”等日益增长的改善性购房需求。达成低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市场的完整住房体系，提供高质量居住条件，解决人民对住有所居的美好期待。2、房：住房供应从商品房为主转向以商品房和保障房并重房地产不同发展阶段，会伴随不同的核心矛盾，对应不同的住房供应体系。

1998-2014年，核心问题是住房短缺。1978年改革开放初期，城市居民人均住宅面积仅6.7平米，多数居民住房需求无法被满足。1998年房改商品房供应提速，全国商品房销售面积由1998年1.2亿平方米，提升至2014年的12.1亿平方米。2014年人均住宅面积达34.6平方米，住房供给短缺得到基本解决。

2014-2018年，核心问题是三四线去库存。房地产高速发展时期，开发商大规模拿地使得供给激增，而三四线城市人口持续流出、购房需求有限，导致商品住房过剩。为增加有效需求，实施棚改货币化去库存。经过几年棚改，2018年5月三四线商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.4％，增加了居民住房需求，改善了居住条件，有效去化了三四线过剩库存。

2019年至今，核心问题是保障房补短板。商品房主要通过城中村改造，增加城区改善型商品房供应，保障性住房则有效解决工薪收入群体住房困难问题。住房供应核心逻辑变为商品房和保障房并重。

2024年开始“三大工程”，实施城中村改造，不仅调整供需结构，更是真正意义上的房地产业供给侧改革。一是增加城区改善型商品房供应，顺应改善需求向核心区回流。当前，购房者回归理性，更注重通勤时间等与日常工作生活密切相关的居住功能属性，其购房需求逐步回归城市核心区。城中村改造所释放的地块，有助于增加改善型住房的供应。二是增加租赁住房，降低城市生活成本。城市核心区住房供不应求，将城中村占用的土地腾挪出来，增加租赁住房，吸纳城市净流入人口的需求，降低通勤成本为城市发展吸纳更多人才。

以人口净流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性住房供给。2022年，新市民人口总量约为3亿，占总人口的比重超过20%，具有很大的居住需求。2023年中国城镇化率为66.2%，仍处于快速发展期，城镇化内在驱动力比较强劲。常住人口市民化过程中必然产生较大住房需求，特别容易出现阶段性住房困难问题。通过城中村改造及保障性住房建设，让新市民、青年人进得来、留得下，增强流动人口在流入地的归属感，让新市民可以放开手脚为美好生活奋斗。

3、地：土地供应结构及方式发生重心转移变化3.1、增加核心城市核心土地供应

过去二十年的高速发展，出现土地供需错配的问题，土地供应结构亟需改善。城市间，供求不匹配。一二线核心城市土地供应不足，无法满足购房者新增需求，非热点三四线城市供过于求，存在住房供应过剩的问题。城市内部，供地郊区化。购房需求向核心区回流，而多年来土地供应郊区化，难以有效匹配需求，呈现土地供应区位结构错位。

城市间，供求不匹配。一二线核心城市土地供应不足，无法满足购房者新增需求，非热点三四线城市供过于求，存在商品房供应过剩的问题。根据中指数据库数据统计，2014-2023年，一线城市商品房成交明显大于土地供应，10年间商品房成交面积与土地成交建面比值为133.6%；核心二线城市该比值为92.2%，土地供应与商品房成交基本持平；三四线城市该比值为62.2%，商品房供应过剩。

城市内部，供给区位错配。多年来土地供应郊区化，缺乏核心区土地供应，与需求不符。北京、上海、深圳、广州城市核心区住宅用地供应非常稀缺，随着人均住房面积上升，我国基本告别了住房短缺时代，购房者回归理性，更注重通勤时间等实打实的居住功能属性，购房需求逐步向核心区回流，而土地供应郊区化，难以有效匹配需求。据我们统计，虽然2023