济南万科公司总经理肖劲畅谈中国住宅趋势

转载:https://www.toutiao.com/article/7204720092738011652/

原创2023-02-2809:40·domus设计中心肖劲，济南万科公司合伙人、总经理

domus设计中心：您觉得现在中国人的居住方式处于怎样的阶段，最主要的需求是什么？有哪些需求是需要引导和提高的？

肖劲：我国的消费者对自己想要什么，社会能回报什么这个问题的自主思考不多。可能由于中国这几年房地产发展速度过快，变化太多，没有固定规律。同时，国人受周边同学、朋友、同事影响较大，存在一定跟风行为。但是随着国家各方面发展越来越完善，房地产市场也日益成熟，规律性增强，人们的居住需求也会愈发理性。

domus设计中心：您如何看待近二十年来中国人看待居住需求的心态变化，尤其在对“设计”的追求上？

肖劲：从新中国成立之后的单位分房，到现在购买商品房，国人的居住需求的确发生很大变化。现在住房问题越来越复杂，涉及到社会医疗、子女教育、投资属性等等。作为开发商除了要解决居住问题，更要综合考虑由此衍生出的社会问题。

万科的住宅设计，从房屋建造初期就充分考虑客户需求，空间和功能设计都做到以人为本，空间动线的合理化设计增了强居室使用的舒适性和便利性。

domus设计中心：您是否认为中国人当前的居住方式已经逐步形成一些与其他国家地区不同的特点？具体是哪些？您认为应如何用设计去响应？

肖劲：我曾经在日本做交流，和日本一家数一数二的施工企业的CEO沟通探讨了一些问题。据他介绍，在东京，通常能买商品房的人有三类：明星、政客、工商界人士。他本人和大多数日本人一样，刚从学校毕业时住在企业提供的宿舍里；几年之后，购买一套政府提供的安居房，一住又是几年甚至几十年；等孩子长大了家庭条件好转才会购买商品房。所以，国外除了祖传的房产之外，对于新购商品房，不同年龄段或者说不同人生阶段居住的房子都有一定的规律可循。这种不同住房标准是我们可以借鉴的经验。

domus设计中心：您认为要开发出好的住宅，最关键的要点是什么？

肖劲：对于好住宅我的判断标准之一就是住宅使用起来要省钱。房子的价值不仅仅在于眼前，更在于今后几十年甚至更长的使用过程。主要可以从以下四方面考虑：房屋本身质量如何，倒塌、漏雨等会带来诸多困扰；建筑本身是否具备维护条件，维护和保养费用也很重要，包括水管、电路等设施的维修、更换等；房屋的节能，采光和保温等条件是否支持自身的能源应用；最后，是管理成本。总之，建筑是好住宅的基础，居住功能、环保节能、未来的升级改造条件等方面更重要。

domus设计中心：贵公司也在开发商业项目，做住宅和商业有什么异同？

肖劲：万科的商业项目其实是商业，而不仅局限于商业，是为社区居民提供从小到老，从点到面的全龄全程服务。具体讲有四个模块：文体教育、物流仓储、商业配套、养老医疗。这四个方面是以万科社区的居民为核心，打造我们的城市配套服务。

domus设计中心：据您观察，中国近二十年住宅设计的发展主要受哪些因素影响——政策、经济、文化、市场？

肖劲：社会观念、政策、经济等都会影响住宅设计，在中国，房子的观念比较重。女孩可能要求男孩有房子才会谈婚论嫁，这就是社会观念问题；医院附近的住宅、学区房这些涉及社会保障、公民教育问题；在政策上近些年国家大力发展绿色住宅，对其进行补贴、优惠，对绿色住宅有很大促进。

domus设计中心：请谈谈您个人最欣赏的住宅设计或居住验。

肖劲：我最欣赏的住宅，从三个方面来讲：第一个是基本功能，朝南、方正、通透的三居室基本可以满足我对房子的需求；第二是节能环保的设计及设备，这样使用比较便利舒适，而且会省钱；第三应该要有前瞻性，像停车位的预留、老年人保健设施等都需要超前考虑。

domus设计中心：贵司最近较为主推的住宅项目是哪一个？它在整个公司产品体系中属于哪一类别？您认为它能领先于同行的特点是什么，尤其是在设计方面？

肖劲：万科在同时经营将近20个项目，产品定位仍然以刚需为主流。万科具有整套科学的体系来保障住宅的品质，一般有6个节点。一，有图施工，每一个环节都必须有准确直观的图纸。二，清单招标，招标时细节详实可靠，有据可循，不能是抽象的概述。三，标准工期，万科的工期相比同行或者国家规定的时间要长，所以印象中万科的建造比较慢，但正是由于合理的工期才能保障住宅品质。四，实测试量。五，工地开放。六，交付检验。

domus设计中心：万科下一阶段是否会对已有住宅产品进行设计上的升级和变化，具体包括哪些内容？和哪些单位合作？

肖劲：我们的理念是“城市的配套商”。非住宅的社区商业其实拓展了万科的业务范围。但是万科的商业有别于同行的一点是，我们的商业建筑都自持不会出售，只有不出售才能保障整个业态的品质。我们的每个项目都会保留一千平米左右的地方来经营第五食堂、超市、药房、餐饮、咖啡店等。另一个重要的部分是养老卫生，目前正在与日本资深的养老机构木下集团全面合作，预计6月初首个项目的样板间能够面世，10月底基本就可以试营业。

Domus设计中心：贵公司是否引入过超前于市场现状的住宅产品？过程中是否遇到一些问题，最后是怎么解决的？

肖劲：万科作为行业的领跑者在很多方面都有超前的理念。万科致力于做卓越的绿色企业，注重个人、企业、社会的和谐发展。我们相信万科的住宅产业化、城市配套服务、绿色住宅体系等都会有良好的前景。当然了，万科距离国际先进水平还有一定差距，还需要更多努力。